6월 1일부터 시행하는 임대차 신고제(전월제 신고제)의 A부터 Z까지

 

6월 1일부터 임대차 신고제(전월세 신고제)가 시행됩니다. 말도 많고, 탈도 많았던 임대차 3법(전월세상한제·계약갱신청구권제·전월세신고제) 中 가장 마지막 녀석입니다. 요녀석이 대체 뭐길래 요새 뉴스에서 그토록 난리인지, 왜 부동산 민심이 그토록 성이 났는지, 부동산 업계에서는 임대차 신고제에 대해 어떤 점에서 우려하는지 임대차 신고제의 A부터 Z까지 알려드리겠습니다! :D 

 

 

｜임대차 신고제(전월세 신고제) 정의와 목적

 

 

임대차 신고제는 임대차 계약 당사자가 임대기간과 임대료 등의 계약내용을 신고하도록 하여 임대차 시장 정보를 투명하게 공개하고 임차인의 권리를 보호하기 위해 도입되는 제도입니다. (「부동산거래신고법」 하위법령 개정안 입법예고 참조)

 

 

 

해당 제도는 임대차 시장 정보의 투명성 및 임차인의 권리를 보호하기 위한 목적으로 만들어진 제도입니다. 임대차 3법 자체가 임차인의 권리 보호가 목적으로 만들어진 법안임은 아실 것입니다. 임대차 3법 中 전월세상한제, 계약갱신청구권제는 문언적으로 봤을 때 임차인에게유리한 제도라고 느껴지는데, 임대차 신고가 어떻게 임차인의 권리를 보호한다는 것인지 영 감이 오지 않을 수도 있죠. 

 

 

 

 

이 제도의 목적을 이해하기 위해서는 주택 임차인의 보증금 우선 변제권에 대한 개념을 아셔야 합니다. 

 

 

 

보증금우선 변제권이란 채권자에 의한 강제집행 또는 저당권의 실행으로임차주택이 경매되는 경우, 주택 임차인이 임차주택의 경락 대금에서 후순위 권리자나 그 밖에 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 수 있는 권리를 뜻합니다.

 

 

 

보증금 우선 변제권에 대한 자세한 설명은 지난 포스팅에 있으니, 간단하게 짚고 넘어가겠습니다.

주택 임대차 보호법상 임차인 보호제도에 대해서

 

 

보증금 우선 변제권을 위한 요건은 다음과 같습니다. 

• 대항력 요건: 전입신고 + 입주(점유)
• 확정일자

 

임차인이 임대차 신고를 했다면, 소액·단기·갱신 계약에서도 확정일자를 받게 됩니다. 전월세신고와 동시에 확정일자가 자동적으로 부여되면서 임차인의 별도 조치 없이 소중한 보증금을 지킬 수 있는 것이지요. 

 

 

 

｜임대차 신고제 신고 대상

 

전세나 월세 계약 시 30일 내에 지자체에 신고해야 합니다. 신고 지역은 수도권(서울, 경기도, 인천) 전역, 광역시, 세종시 및 도의 시 지역으로, 군은 제외 됐습니다. 해당 지역 내 보증금 6000만 원을 초과하거나 월세 30만원을 넘는 주택의 임대차 계약은 모두 신고해야 합니다. 사실상 대부분의 임대차 계약을 신고하란 말과 같습니다. 

 

대상 주택은 주택임대차보호법상 주택으로 아파트와 다세대 등 주택뿐만 아니라 고시원과 기숙사 등 준주택, 공장과 상가 내 주택과 판잣집, 비닐하우스 등 비주택도 신고 대상입니다. 

다만, 정부는 계약이 한 달이 넘지 않는 경우 고시원과 같은 '저가 초단기 임대차 계약'은 신고를 하지 않아도 불이익을 주지 않는다고 밝혔습니다. 

 

신규 임대차 계약, 갱신 임대차 계약에 상관없이 모두 신고해야 합니다. 다만, 계약금액의 변동이 없는 갱신계약은 신고대상에서 제외됐습니다. 

 

6월 1일부터 임대차 신고제가 시행된다는데 당장 신고해야 될까요? 그건 아닙니다. 그 이유는 아래 과태료에서 설명드리겠습니다.

 

 

｜임대차 신고제 신고 방법

 

신고 방법은 임대차 주택이 소재한 동주민센터 통합민원창구를 이용하거나 부동산 거래관리시스템 홈페이지(https://rtms.molit.go.kr)를 통해 온라인으로도 신고가 가능합니다. 

임대인과 임차인의 서명·날인한 후 공동 신고가 원칙이나, 신고의 편의를 위해 임대인이나 임차인 중 한 명이 계약서를 제출하는 경우 공동으로 신고한 것으로 간주됩니다.  계약 당사자가 신고하기 어려울 때는 공인중개사에게 신고 위임 또한 가능합니다. 신고가 접수 됐을 경우 상대방은 신고 접수 완료에 관한 문자 메시지를 받습니다.

 

1. 주택 소재 주민센터 또는 온라인 신고 가능

2. 임차인 임대인 공동신고 원칙이나 한명만 신고해도 공동신고로 간주, 공인중개사 신고 위임 가능

 

 

 

 

｜임대차 신고제 거짓 신고 및 미신고 시 과태료 부과

임대차 계약을 미신고하거나 거짓 신고하는 경우 100만 원 이하의 과태료를 부과합니다. 거짓신고는 100만 원을 부과하고 미신고의 경우 계약금액 규모가 작고 신고 해태기간(신고를 하지 않은 기간)이 짧을수록 과태료를 최소 4만원까지 낮추는 등 차등적으로 부과할 예정입니다.

 

 

다만 신규 제도 도입에 따른 국민들의 적응을 감안하여 시행일인 2021 6월 1일부터 2022년 5월 31일까지 1년 동안은 과태료를 부과하지 않는 계도기간을 운영할 예정입니다.

 

즉, 지금 당장 신고하지 않아도 1년 동안은 과태료를 부과하지 않으니 안심하시면 되겠습니다.

 

 

 

｜임대차 신고제 기대 효과: 장점과 단점

 

임대차 가격·기간·갱신율 등 임대차 시장 정보가 투명하게 공개되어 거래편의가 높아질 것으로 기대되며, 임차인은 주변의 임대료 정보를 확인한 후 임대차 계약을 체결할 수 있어 합리적 의사 결정이 가능해진다는 점을 꼽습니다. 임대인 또한 임대물건 주변 시세를 정확히 파악할 수 있어 적정한 임대료 책정을 통한 공실 위험 감소에 도움이 될 것으로 예상합니다.

 

전문가들은 임대차 신고제로 인해 표준 임대료가 도입되어 현재 부동산 시장에 따라 임대료가 상향 평준화될 수 있다는 점과 향후 과세를 위한 정보로 활용될 수 있다는 점을 우려하고 있습니다. 현재로선 정부는 그럴 계획이 없다고 선을 그은 상태입니다. 하지만 업계에서는 이후 부동산 시장 상황에 따라 전월세신고제로 파악된 정보가 규제에 활용될 가능성이 크다는 분석이 나오고 있습니다.

 

 

 

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정부 대표 블로그에서는 임대차 신고제에 대해 다음과 같은 의견을 밝혔습니다.

 

임대인과 임차인의 균형 잡힌 권리 관계 조성하고
상대적으로 경제적 약자인 임차인의 주거권 폭넓게 보호하고
투명한 임대차 시장 조성하기 위해 노력하겠습니다. 

 

 

정말 주택 임대차 시장의 불균형성이 조정이 될 수 있을까요? 시간이 말을 해주겠죠. 

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