주택 임대차 보호법상 임차인 보호제도에 대해서

집값은 월등히 높고 내집 마련의 꿈은 아직 멀었고, 때문에 월세 또는 전세로 집을 임차해서 쓰시는 분들이 많으실 거에요. 보통은 집을 계약만 하고 끝이라고 생각하기 쉽죠. 단순히 주택 임대차 계약 하나만으로 수많은 위험으로부터 소중한 보증금과 내 공간을 방어하기란 거의 어렵다고 보시면 됩니다. 때문에 오늘은 현대인이라면 필수적으로 숙지해야만 하는 '주택 임대차 보호법'에서 임차인 보호제도에 대해서 알려드리려고 해요. 

 

먼저 간단하게 용어의 정의를 짚고 들어갈게요!

 

용어의 정리

• 임차인: 임대차 계약에서 돈을 내고 목적물을 빌려 쓰는 사람
• 임대인: 임대차 계약에서 돈을 받고 목적물을 빌려 주는 사람
• 채권: 주택 임차권. 계약 당사자 사이에서만 주장 가능, 채무자에게 일정한 행위를 청구할 수 있음
• 물권: 저당권. 계약 당사자뿐만 아니라 모든 사람에게 주장 가능(대세권), 공시가 필요하며 채권과 물권이 부딪쳤을 때 물권 우선주의 원칙에 따라 물권이 우선한다. 

생활 속에서 임대와 임차의 개념이 굉장히 혼재되서 사용되고 있습니다. 예를 들어 "사무실이 필요해서 한 곳 임대했어."라는 말은 잘못된 사용입니다. 임대란 빌려주는 것이기 때문에, 임차했다라는 표현이 맞는 표현이죠.

주택 임대차 보호법에서 말하는 임차인이란, 주택 임대차 계약에서 대가를 지불하고 '주택'을 빌려 쓰는 사람입니다. 마찬가지로 임대인은 돈을 받고, 주택을 빌려 주는 사람입니다.  

 

 

 

“주택 임대차 보호법상 임차인 보호제도”

 

 

1)주택 임차인의 대항력

 

주택 임차인의 대항력이란, 임차인이 임대인 이외의 제3자에게도 자신의 임대차 계약상의 권리를 주장할 수 있는 힘을 말합니다. 임차인이 자신의 임차권을 주장할 수 있다는 것인데, 간단히 말해선 내가 그 집에서 계속 살 수 있는 권리를 말하는 겁니다. 

 

주택 임차인의 대항력 왜 필요할까요? 

 

현실에서는 임대인이 임대한 부동산 앞으로 저당권을 잡아놓거나 무리하게 대출을 해서 내가 임차한 부동산이 경매에 넘어가는 일이 수두룩하죠. 그럴 경우 내가 힘들게 발품 팔아서 찾은 집이 하루 아침에 남의 손에 떨어지는 경우가 종종 있고, 또 이사를 가야 하는 일이 생깁니다. 그런 일로부터 임차인을 보호하기 위한 제도가 바로 주택 임차인의 대항력입니다. 

 

주택 임차인의 대항력 요건

①현재 입주했을 것(주택을 점유했을 것)
②전입신고

대항력 충족의 법률 효과는 임차인이 대항력 요건을 충족한 이후에 임차 주택의 소유권을 취득하는 제3자에 대해서 원래의 임대차 계약 기간 동안 임차권자로서 계속 거주할 권리를 주장할 수 있고, 임대차기간이 종료되면 보증금의 반환을 요구할 수 있습니다.  

 

다만, 대항력 요건은 항상 주장 가능한 것이 아닙니다. 임차인이 대항력요건을 갖추기 전에 먼저 저당권(물권)을 취득한 저당권자가 있는지 여부에 따라 달라지기 때문입니다. 따라서 다음과 같이 정리할 수 있습니다.

	대항력 요건 충족 이전에 저당권이 설정된 경우	대항력 요건 충족한 이후 저당권이 설정된 경우
경매	대항력 주장X	대항력 주장O
매매	매수인에게 대항력 주장O

 

임차한 부동산이 경매로 넘어갔을 경우, 대항력 요건 충족에 앞서 저당권이 설정됐다면 임차인은 대항력을 주장하지 못 합니다. 즉, 계속 거주할 권리를 주장화지 못 하며, 보증금의 반환 역시 문제가 생깁니다. (보증금 반환 여부에 대해선 다음의 보증금 우선 변제권에서 설명드리겠습니다.) 

반대로 경매로 넘어간 부동산이 저당권에 앞서 대항력 요건이 충족됐을 경우, 경락인에게 부동산이 넘어갔더라도, 임차인은 경락인에게 계속 거주할 권리와 더불어 계약 기간 이후 보증금까지 모두 받을 수 있습니다.  

 

임차한 부동산을 누가 매매했을 경우, 저당권 설정 유무와 관계 없이 임차인은 매수인에게 대항력 주장이 가능합니다.

 

근거법률

주택임대차보호법 제3조(대항력 등) ① 임대차는 그 등기(登記)가 없는 경우에도 임차인(賃借人)이 주택의 인도(引渡)와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다.
④ 임차주택의 양수인(讓受人)(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인(賃貸人)의 지위를 승계한 것으로 본다. 
⑤ 이 법에 따라 임대차의 목적이 된 주택이 매매나 경매의 목적물이 된 경우에는 「민법」 제575조제1항ㆍ제3항 및 같은 법 제578조를 준용한다.  
⑥ 제5항의 경우에는 동시이행의 항변권(抗辯權)에 관한 「민법」 제536조를 준용한다.

 

 

2)주택 임차인의 보증금 우선 변제권

 

보증금 우선 변제권이란 채권자에 의한 강제집행 또는 저당권의 실행으로 임차주택이 경매되는 경우, 주택 임차인이 임차주택의 경락 대금에서 후순위 권리자나 그 밖에 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 수 있는 권리를 뜻합니다. 즉, 경매시 임차인보다 앞서 저당권을 설정한 자가 있어서 임차인이 대항력을 행사하지 못하는 경우, 차선적으로 임차인의 보증금을 보호하기 위한 제도에요.  

 

보증금 우선 변제권 요건

• 대항력 요건: 전입신고 + 입주(점유)
• 확정일자

확정일자란 법원 또는 동사무소 등에서 주택임대차계약을 체결한 날짜를 확인하여 주기 위하여 임대차계약서 여백에 그 날짜가 찍힌 도장을 찍어주는데 이 때 그 날짜를 의미합니다. 확정일자는 전입신고 시 동사무소에서 같이 하시면 됩니다.

 

보증금 우선 변제권에 대해 사례를 들어서 자세히 설명해볼까요?

파주에 부동산에 대해 2018년에 C가 저당권을 설정했고, 임차인 A가 2019년에 그 부동산을 임차, 그리고 2020년에 D가 저당권 설정했다. 임대인 B가 파주 부동산을 끼고 무리하게 대출을 해서, 결국 기한 내 갚지 못하여 2021년에 부동산이 결국 경매로 넘어갔다.

이 경우 임차인 A는 자신보다 앞서 저당권을 설정한 C가 저당권을 실행하는 것을 막을 방법이 없어요. 다만, 2019년에 임차인 보증금 우선 변제권의 요건을 갖춘 경우라면, 2020년에 저당권을 설정한 D에 대해서 우선 변제권이 인정되서 C가 저당권을 실행하고 남은 경락대금에서 자신의 보증금을 변제받을 수 있어요. 

 

포스팅 상단에 용어의 정리에서 우리는 물권에 속하는 저당권은 채권이라고 하는 임차권보다 우선한다는 것을 배웠어요. 그에 따르면, 2020년에 저당권을 설정한 D가 2019년 주택 임차인 A보다 앞서 저당권을 실행하는 것이 타당하나, 「주택임대차보호법」은 임차인을 보호하기 위한 제도이기 때문에 후순위 저당권자 D에 앞서 경락대금에서 보증금을 우선적으로 변제할 수 있게 하는 거죠.  

 

 

근거법률

주택임대차보호법 제3조의2(보증금의 회수) ② 제3조제1항ㆍ제2항 또는 제3항의 대항요건(對抗要件)과 임대차계약증서(제3조제2항 및 제3항의 경우에는 법인과 임대인 사이의 임대차계약증서를 말한다)상의 확정일자(確定日字)를 갖춘 임차인은 「민사집행법」에 따른 경매 또는 「국세징수법」에 따른 공매(公賣)를 할 때에 임차주택(대지를 포함한다)의 환가대금(換價代金)에서 후순위권리자(後順位權利者)나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제(辨濟)받을 권리가 있다.  

 

3)소액 임차인의 최우선 변제권

 

소액 임차인의 최우선 변제권은 주택 임대차의 보증금이 일정 금액 이하인 소액 임차인이 보증금 중 일정 금액을 다른 담보물권자보다 우선하여 최우선적으로 변제받을 수 있는 권리를 말합니다.

 

소액 임차인의 최우선 변제권 요건은 해당 부동산이 “경매 신청 등기 이전” 에

• 대항력 요건: 입주(점유) + 전입신고
• 소액 임차인에 해당할 것

모두 완벽하게 충족하면, 임차인보다 앞서 담보물권자가 저당권을 설정했을지라도, 그 순서와는 상관 없이 경락대금에서 보증금 중 일정 금액을 소액 임차인 최우선 변제권이라는 제도를 통해 변제받을 수 있다는 것입니다.

 

소액임차인의 범위 및 최우선 변제 금액(주택임대차보호법 시행령 시행 2020. 12. 10.)

지역	소액 임차인의 범위(보증금)	최우선 변제 금액
서울특별시	1억 1천만원	3700만원
과밀억제권역(세종특별자치시, 용인시 및 화성시)	1억원	3400만원
광역시, 안산시, 김포시, 광주시 및 파주시	6천만원	2000만원
그 밖의 지역	5천만원	1700만원

 

주택임대차보호법 제8조(보증금 중 일정액의 보호) ① 임차인은 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자(擔保物權者)보다 우선하여 변제받을 권리가 있다. 이 경우 임차인은 주택에 대한 경매신청의 등기 전에 제3조제1항의 요건을 갖추어야 한다.
② 제1항의 경우에는 제3조의2제4항부터 제6항까지의 규정을 준용한다.
③ 제1항에 따라 우선변제를 받을 임차인 및 보증금 중 일정액의 범위와 기준은 제8조의2에 따른 주택임대차위원회의 심의를 거쳐 대통령령으로 정한다. 다만, 보증금 중 일정액의 범위와 기준은 주택가액(대지의 가액을 포함한다)의 2분의 1을 넘지 못한다.

주택임대차보호법 시행령 제10조(보증금 중 일정액의 범위 등) ① 법 제8조에 따라 우선변제를 받을 보증금 중 일정액의 범위는 다음 각 호의 구분에 의한 금액 이하로 한다.  <개정 2010. 7. 21., 2013. 12. 30., 2016. 3. 31., 2018. 9. 18.>1. 서울특별시: 3천700만원2. 「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역(서울특별시는 제외한다), 세종특별자치시, 용인시 및 화성시: 3천400만원3. 광역시(「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역은 제외한다), 안산시, 김포시, 광주시 및 파주시: 2천만원4. 그 밖의 지역: 1천700만원② 임차인의 보증금 중 일정액이 주택가액의 2분의 1을 초과하는 경우에는 주택가액의 2분의 1에 해당하는 금액까지만 우선변제권이 있다.③ 하나의 주택에 임차인이 2명 이상이고, 그 각 보증금 중 일정액을 모두 합한 금액이 주택가액의 2분의 1을 초과하는 경우에는 그 각 보증금 중 일정액을 모두 합한 금액에 대한 각 임차인의 보증금 중 일정액의 비율로 그 주택가액의 2분의 1에 해당하는 금액을 분할한 금액을 각 임차인의 보증금 중 일정액으로 본다.④ 하나의 주택에 임차인이 2명 이상이고 이들이 그 주택에서 가정공동생활을 하는 경우에는 이들을 1명의 임차인으로 보아 이들의 각 보증금을 합산한다.

주택임대차보호법 시행령 제11조(우선변제를 받을 임차인의 범위) 법 제8조에 따라 우선변제를 받을 임차인은 보증금이 다음 각 호의 구분에 의한 금액 이하인 임차인으로 한다.  <개정 2010. 7. 21., 2013. 12. 30., 2016. 3. 31., 2018. 9. 18.>1. 서울특별시: 1억1천만원2. 「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역(서울특별시는 제외한다), 세종특별자치시, 용인시 및 화성시: 1억원3. 광역시(「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역은 제외한다), 안산시, 김포시, 광주시 및 파주시: 6천만원4. 그 밖의 지역: 5천만원

 4)임대차 기간의 보장

주택 임대차의 기간의 정함이 없거나 또는 기간을 2년 미만으로 정한 경우 주택 임대차의 기간을 2년으로 봅니다. 따라서 임차인은 적어도 2년간은 안심하고 주택을 사용할 수 있습니다. 임대인과 달리 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있습니다. 즉, 임대인의 경우 임차인이 1년 거주하고 나가려고 할 때 2년의 임대차 기간의 보장을 주장하지 못 하지만, 임차인의 경우 2년을 보장해달라고 주장할 수도 있고, 1년만 살겠다고 주장할 수 있는 것입니다.

주택임대차보호법 제4조(임대차기간 등) ① 기간을 정하지 아니하거나 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다. 다만, 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다.
② 임대차기간이 끝난 경우에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임대차관계가 존속되는 것으로 본다.

 

5)임대차 계약의 자동 갱신

주택 임대인이 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 주택 임차인에게 갱신거절의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 않은 경우에는 그 기간이 끝난 때에 이전의 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다는 것입니다. 주택 임차인이 통지하지 아니한 경우에도 마찬가지입니다. 이 경우 임대차의 존속기간은 2년으로 봅니다. 

주택임대차보호법 제6조(계약의 갱신) ① 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절(更新拒絶)의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다.  <개정 2020. 6. 9.>
② 제1항의 경우 임대차의 존속기간은 2년으로 본다. 

 

6)임차권 등기 명령 제도

임대차 기간이 끝난 후에도 임대인이 보증금을 돌려주지 않는 경우, 임차인은 관할법원에 임차권 등기 명령을 신청할 수 있어요. 법원이 임차권 등기 촉탁을 하여 임차권이 등기부에 등기되면, 주택 임차인은 대항력 및 우선 변제권을 그대로 유지하면서 자유롭게 이사할 수 있습니다.

주택임대차보호법 제3조의3(임차권등기명령) ①임대차가 끝난 후 보증금이 반환되지 아니한 경우 임차인은 임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원ㆍ지방법원지원 또는 시ㆍ군 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있다.  
⑤임차인은 임차권등기명령의 집행에 따른 임차권등기를 마치면 제3조제1항ㆍ제2항 또는 제3항에 따른 대항력과 제3조의2제2항에 따른 우선변제권을 취득한다. 다만, 임차인이 임차권등기 이전에 이미 대항력이나 우선변제권을 취득한 경우에는 그 대항력이나 우선변제권은 그대로 유지되며, 임차권등기 이후에는 제3조제1항ㆍ제2항 또는 제3항의 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력이나 우선변제권을 상실하지 아니한다. 

 

오늘 알려드린 주택임대차보호법상 임차인 보호제도, 어떠셨나요? 저는 이 법이야말로 실생활에서 꼭 숙지해야 하는 필수적인 법률이며, 제도라고 생각합니다. 다시 한번 읽어보시고 안전한 주택임대차계약 하시길 바랄게요! 

 

 

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