반려동물 그동안 몰래 키웠는데 집주인이 나가라고 한다?

반려동물을 키우는 1인 가구가 늘면서 반려동물로 인한 소음이나 인테리어 파손, 냄새 등 다양한 문제들도 함께 늘어났죠. 그 때문인지 작년에 월세를 구하면서 반려동물을 키우는지에 대한 질문을 굉장히 많이 들었어요. 당시에 전해 듣기론 임대차 계약서상 반려동물을 키우는 것이 금지인데도 말을 하지 않고 몰래 키웠다가 집주인이 나가라고 해서 계약 해지가 됐고, 공인중개사들은 건물주와 그 건물에 대한 계약이 아예 끊어져서 이 문제가 꽤나 골치가 아프단 소릴 들었습니다. 반려동물을 몰래 키운 게 걸려서 집주인이 나가라고 한다면 어떻게 해야할까요? 오늘은 그에 대해서 알아보겠습니다.

 

 

①임대차계약서상 반려동물에 대한 금지조항이 없는 경우

임대차계약서상 반려동물 사육 금지에 대한 특약 사항이 없는 경우 또는 반려동물 금지에 대한 집주인의 언급이 없었을 때, 이사한 후 반려동물을 키운다는 사실을 알게 된 집주인이 계약 파기와 함께 즉시 퇴거하라고 요구하고 있다면 어떻게 될까요?

먼저, 특약 사항이 없는 경우 반려동물을 키우는 행위는 임대차계약을 이행할 수 없는 사유에 속하지 않습니다.

때문에 집주인이 일방적으로 퇴거를 요구할지라도, 임차인은 퇴거할 의무가 없습니다. 그 이유는 바로 민법에서 찾아볼 수 있습니다. 

 

민법 제618조(임대차의 의의) 임대차는 당사자 일방이 상대방에게 목적물을 사용, 수익하게 할 것을 약정하고 상대방이 이에 대하여 차임을 지급할 것을 약정함으로써 그 효력이 생긴다. 

 

민법 618조에 의해서 임대인은 목적물, 즉 임대해 준 집을 상대방인 임차인에게 사용, 수익하게 하는 법적 의무가 발생합니다.  따라서 임대차계약서상 정해진 계약 해지의 사유 외에는 임대인은 임차인이 반려동물을 사육할지라도 계약서상 정해진 임대차 기간 동안 퇴거를 요구할 수 없습니다. 간단히 말하자면, 임대차계약의 효력이 있기 때문에 임대인의 말은 모두 무시하시고 반려동물 키우시면 됩니다. 

 

 

원상회복

민법, 주택임대차보호법에는 원상회복에 관련된 규정이 없습니다. 계약서상 개별적인 계약 조항으로 들어가는 것입니다. 만약 이 원상회복과 관련된 조항이 없는 경우 반려동물이 장판이나 벽지를 망가뜨렸을 경우에도 임차인은 그 손해를 배상할 의무가 없습니다. 다만, 원상회복 조항은 임대차계약서에 기입되어 있는 것이 일반적입니다. 

 

 

손해배상청구 가능성?

임대인의 등쌀에 못 이겨서 퇴거했을 경우 부동산 중개수수료, 이사비 등에 대한 손해배상청구도 생각해 볼 수도 있습니다. 다만, 등쌀에 못이겨서 나갔을지라도 자진해서 나갔으므로 실질적으로 손해배상을 받기는 어렵습니다. 반려동물 사육이 계약서상 금지조항이 아니므로 임대차계약서상 법적 효력이 남아 있음에도 불구하고 임차인이 퇴거를 했기 때문에 법원은 그 손해를 임차인 스스로 만들었다고 볼 수 있기 때문입니다. 또한, 집주인의 등쌀과 억지 퇴거의 인과관계를 입증하는 것이 어렵기 때문입니다.  

 

민법 제618조(임대차의 의의) 임대차는 당사자 일방이 상대방에게 목적물을 사용, 수익하게 할 것을 약정하고 상대방이 이에 대하여 차임을 지급할 것을 약정함으로써 그 효력이 생긴다. 
민법 제640조(차임연체와 해지) 건물 기타 공작물의 임대차에는 임차인의 차임연체액이 2기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다.

 

 

②임대차계약서상 반려동물에 대한 금지조항이 있는 경우

이 경우는 다음에 따라 달라집니다. 

 

1. 반려동물 사육이 계약 해지 사유인 경우

계약이 해지되면서 임대인과 임차인 간에 권리와 의무는 없어집니다. 해지가 된 것이기 때문에 임차인은 보증금을 돌려 받고, 남은 계약 기간에 대한 월세를 지불할 필요 없이 퇴거하시면 됩니다.

 

2. 배신행위에 해당하는 경우

민법에는 없으나 법이론적으로 당사자가 중요한 계약인 주택임대차계약서상 반려동물 사육이 배신 행위에 해당하는 경우 임차인은 퇴거와 함께 임대차계약 중도 해지에 대한 책임(복비, 새로운 임차인을 구할 때까지의 월세 상당의 손해배상액 등)을 임차인이 부담해야 할 수 있습니다. 

 

반려동물 관련 분쟁 소송에서 가장 중요한 점은 반려동물 사육 금지 조항과 관련하여 판례와 법조문에 세세하게 나와 있지 않다는 점입니다. 분쟁이 생겼을 시에 분쟁에 기초가 된 계약 내용을 법원이 보고 판단해야 합니다.

 

 

이와 더불어 반려동물 사육 금지 조항이 있는 경우 집주인이 계약갱신청구를 거절할 수 있는 사유에 해당할 수 있습니다. 집주인 몰래 반려동물을 키우다가 집이 파손되면 계약갱신을 거절당하고 손해배상을 청구 받을 수 있습니다. 주택임대차보호법 제6조의3은 집주인이 세입자의 계약갱신을 거절할 수 있는 사유가 기재되어 있습니다.

주택임대차보호법 제6조의3 제1항 5호에는 ‘임차인이 임차한 주택의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우’, 9호 ‘그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우’ 등이 근거 조항으로 사용될 수 있다는 것이 법조계의 판단입니다. 

 

주택임대차보호법 제6조의3(계약갱신 요구 등) ① 제6조에도 불구하고 임대인은 임차인이 제6조제1항 전단의 기간 이내에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.
  1. 임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우
  2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우
  3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우
  4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 주택의 전부 또는 일부를 전대(轉貸)한 경우
  5. 임차인이 임차한 주택의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우
  6. 임차한 주택의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우
  7. 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 주택의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 주택의 점유를 회복할 필요가 있는 경우
    가. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우
    나. 건물이 노후ㆍ훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우
    다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우
  8. 임대인(임대인의 직계존속ㆍ직계비속을 포함한다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우
  9. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우
  ② 임차인은 제1항에 따른 계약갱신요구권을 1회에 한하여 행사할 수 있다. 이 경우 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 본다.
  ③ 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 다만, 차임과 보증금은 제7조의 범위에서 증감할 수 있다.
  ④ 제1항에 따라 갱신되는 임대차의 해지에 관하여는 제6조의2를 준용한다.
  ⑤ 임대인이 제1항제8호의 사유로 갱신을 거절하였음에도 불구하고 갱신요구가 거절되지 아니하였더라면 갱신되었을 기간이 만료되기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 목적 주택을 임대한 경우 임대인은 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해를 배상하여야 한다.
  ⑥ 제5항에 따른 손해배상액은 거절 당시 당사자 간에 손해배상액의 예정에 관한 합의가 이루어지지 않는 한 다음 각 호의 금액 중 큰 금액으로 한다.
  1. 갱신거절 당시 월차임(차임 외에 보증금이 있는 경우에는 그 보증금을 제7조의2 각 호 중 낮은 비율에 따라 월 단위의 차임으로 전환한 금액을 포함한다. 이하 “환산월차임”이라 한다)의 3개월분에 해당하는 금액
  2. 임대인이 제3자에게 임대하여 얻은 환산월차임과 갱신거절 당시 환산월차임 간 차액의 2년분에 해당하는 금액
  3. 제1항제8호의 사유로 인한 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해액

2021.04.22 - [생활법률상식] - 주택 임대차 보호법상 임차인 보호제도에 대해서