코로나로 매출 감소하면 임대차 계약 해지가 가능할까?

계약 자유의 원칙에 따라 개인 간의 계약 사항은 자유입니다. 계약은 자유로우나 불공정한 계약 행위는 민법 103조, 104조에 의해 무효가 되는 것이지요. 

 

민법 제103조(반사회질서의 법률행위) 선량한 풍속 기타 사회질서에 위반한 사항을 내용으로 하는 법률행위는 무효로 한다.

민법 제104조(불공정한 법률행위) 당사자의 궁박, 경솔 또는 무경험으로 인하여 현저하게 공정을 잃은 법률행위는 무효로 한다.

 

선량한 풍속 기타 사회질서에 위반한 사항(민법 제103조), 불공정한 계약행위(민법 제104조)가 아니라면 개인 간 계약 사항은 자유롭게 정할 수 있어요. 때문에 '퇴사 시 3년간 이직·전직 금지'조항을 작성한 계약도 유효하게 본 판례가 있습니다. 

 

 

[수원지법 2018. 7. 3., 자, 2018카합10106, 결정 : 이의]

甲이 디스플레이 및 관련 제품의 제조·판매업 등을 영위하는 乙 주식회사에서 플렉서블(Flexible) 유기발광 다이오드(OLED) 양산을 위한 전제기술인 PI(Polyimide) 기판 개발업무를 포함한 모바일향 OLED 개발업무에 종사하다가 퇴사하면서 ‘퇴직일로부터 2년간 재직기간 중 지득한 영업비밀 등이 누설되거나 이용될 가능성이 있는 회사를 창업하거나 국내외 경쟁업체에 전직, 동업, 고문, 자문, 기타 협력의 지위를 가지지 않겠습니다’라는 내용이 포함된 영업비밀 등 보호서약서를 작성·제출하였는데, 甲이 퇴직일로부터 2년이 경과하기 전에 중국에 소재한 국영 디스플레이 생산업체의 협력회사에 입사하여 근무하자 乙 회사가 전직금지가처분을 신청한 사안에서, 甲은 퇴직일로부터 2년간 乙 회사의 경쟁업체인 회사 및 그 영업소, 지점, 연구소, 사업장 또는 그 계열사에 고용되어 근무하거나, 자문제공계약을 체결하는 등의 방법으로 위 회사가 수행하는 OLED 방식 디스플레이의 연구·개발업무에 종사하여서는 안 된다고 한 사례

출처: https://www.law.go.kr/LSW/precInfoP.do?mode=0&precSeq=200534

 

 

최근 꽤 흥미로운 판례가 나왔습니다. 액세서리·의류 도매업체에서 서울 명동에 있는 상가 건물 점포를 2019년 6월 1일부터 2022년 5월 31일까지 보증금 2억 3천만원, 월세 2200만원으로 상가 임대차를 계약했던 사건이에요. 당사자들은 다음과 같은 계약 사항을 정했습니다.

 

 당사자 중 일방이 법령의 개폐, 도시계획, 화재, 홍수, 폭동 등 불가항력적 사유로 90일 영업을 계속할 수 없을 경우, 상대방에 대해 30일 전에 서면통지를 한 후 본 계약을 해제 또는 해지할 수 있다.

 

Corona19로 인해 임차인(액세서리 의류 도매업체)의 매출이 90% 이상으로 감소하자 2020년 3월 10일에 2개월분 임대료를 지급하고, 이후 지급을 하지 못 하고 5월 21일부터 영업을 중단했습니다. 

 

임차인 측은 현 코로나19 사태를 불가항력적인 외부사유로 주장하며 임대차계약을 해지를 위해 내용증명을 보냈습니다.

임대인 측은 임차인의 계약해지통보를 인정할 수 없다고 내용증명을 보냈고,  결국 임차인 측이 임대인 측을 상대로 임대차계약이 해지되었다는 확인을 구하는 소송을 제기했습니다. (2020가단5261441)

이 사건에 대해 어떻게 판단했을까요?

해당 사건에 대해 코로나19 사태로 인하여 외국인관광객의 입국이 제한되면서 점포에서의 매출이 90% 이상 감소한 것은 이 사건 임대차계약 제13조 제4항에서 정한 '불가항력적인 사유로 90일 이상 자신의 영업을 계속할 수 없을 경우'라고 판시했습니다. 또한, 위와 같은 계약해지조항이 없다고 할지라도 이 사건 임대차계약의 경우 코로나 19로 인해 매출이 감소한 사정은 계약 성립 당시 당사자가 예견할 수 없었던 현저한 사정의 변경이 발생했고, 그러한 사정 변경은 당사자에게 책임 없는 사유로 생긴 것으로 계약 내용대로의 구속력을 인정한다면 신의칙에 현저히 반하는 결과가 생기는 경우로서 사정변경의 원칙에 따라 계약을 해지할 수 있는 경우에 해당한다고 봄이 상당하다고 판시했습니다.

 

 

 

여기서 사정변경의 원칙이란, 민법에는 없지만 판례로써 인정된 법리입니다. 

계약은 본래의 계약대로 준수되어야 하지만, 법률행위 성립 당시에 당사자가 예견치 못한 중대한 사정 변화가 발생한 경우에는 계약대로 이행하는 것이 당사자에게 불공정하고 부당하게 된다. 따라서 이런 경우에는 신의성실의 원칙상 당사자가 그 내용을 변경할 것을 상대방에게 청구하거나 해제할 수 있다는 원칙이 사정변경의 원칙이다

출처: [네이버 지식백과] 사정변경의 원칙 (시사상식사전, pmg 지식엔진연구소)

 

 

계약은 계약에 따라 당사자간 성실히 이행해야 하지만, 중대한 사정 변화가 발생한 경우 당사자에게 불공정하고 부당하게 되므로, 신의칙상 당사자가 그 내용을 변경할 것을 상대방에게 청구할 수 있습니다. 이를 가리켜 사정변경의 원칙이라고 하는 것이죠. 

 

 

따라서 코로나19로 인한 매출 감소는 임차인에게는 책임 없는 사유이며, 그 누구도 예상할 수 없었던 사정이었습니다.
그리하여 임차인과 임대인이 작성한 임대차 계약 제13조 제4항,

 

당사자 중 일방이 법령의 개폐, 도시계획, 화재, 홍수, 폭동 등 불가항력적 사유로 90일 영업을 계속할 수 없을 경우, 상대방에 대해 30일 전에 서면통지를 한 후 본 계약을 해제 또는 해지할 수 있다

 

 

불가항력적인 사유로 인정이 되기 때문에 사정변경의 원칙에 기초하여 민법의 일반원칙인 계약준수 원칙에서 벗어나서 임차인은 임대차계약 해지가 가능한 것을 판결에서 확인할 수 있었습니다 :)